Ik wil dat de waarde van mijn huis stijgt, terwijl mijn onroerendgoedbelasting daalt

David Schleicher gaat dieper in op dit tweede punt in "The Great American Property Tax Freak Out" (gepubliceerd op SSRN op 1 september 2026). Hij schrijft:

In de afgelopen drie jaar hebben een aantal staten hun systemen voor onroerendgoedbelasting aanzienlijk hervormd. Zij bieden enorme belastingvoordelen aan woningen die door de eigenaar zelf worden bewoond en verschuiven de last van het betalen voor diensten zoals scholen en politie naar eigenaren van commercieel vastgoed (inclusief huurappartementen), naar andere lokale belastingen en naar staatsfinanciering, die zelf grotendeels afkomstig is uit bronnen zoals omzetbelasting en inkomstenbelasting. Een paar staten, waaronder Florida, Ohio, Noord-Dakota en Texas, hebben overwogen om nog verder te gaan, door onroerendgoedbelasting voor owner-occupied woningen volledig af te schaffen of zelfs de onroerendgoedbelasting geheel op te geven.

Men zou kunnen denken dat huiseigenaren blij zouden zijn dat hun grootste bezit aanzienlijk in waarde is gestegen, zoals gebeurde met woningen (vooral in de buitenwijken) in de periode na COVID. Maar omdat onroerendgoedbelasting een vermogensbelasting is, hebben huiseigenaren gereageerd op hun toenemende vermogen met politieke woede. Dit heeft geleid tot druk op verschuivingen in het belastingbeleid, wat vaak resulteert in stijgende tarieven voor eigenaren van commercieel vastgoed, die in dezelfde periode juist een daling in waarde hebben gezien.

Deze hervormingen verschuiven de onroerendgoedbelasting van een instrument dat huiseigenaren collectief gebruiken om lokaal gewenste diensten te bekostigen, naar een meer standaardvorm van redistributieve belasting, waarbij commerciële vastgoedeigenaren betalen voor diensten voor huiseigenaren. Verder zullen ze leiden tot grotere staatscontrole over lokale overheden, minder stabiele financiering voor lokale overheden (maar ook minder belastingbeslagen bij recessies) en striktere zoneringscontroles (maar meer woningbouw waar dit legaal is). Misschien wel het meest opvallende is dat deze hervormingen van de onroerendgoedbelasting zullen leiden tot hogere woningkosten, en daarmee een aanzienlijke vermogensoverdracht vormen naar mensen die al een huis bezitten en wier nettovermogen in de woningmarkt na COVID al aanzienlijk is toegenomen.

Aanvullende feiten en inzichten

Hieronder volgen enkele aanvullende punten ter verduidelijking:

• Lokale variatie in publieke financiën: Er is veel lokale variatie in de publieke financiën in de Verenigde Staten. In algemene zin zijn onroerendgoedbelastingen de belangrijkste eigen inkomstenbron voor lokale Amerikaanse overheden en daarmee de belangrijkste financieringsbron voor lokale scholen. Veel lokale overheden vertrouwen traditioneel ook op onroerendgoedbelastingen voor de bekostiging van de politie. De politieke dynamiek om onroerendgoedbelastingen te verlagen omvat vaak acties op staatsniveau die lokale belastingen beperken of blokkeren. Het is onduidelijk of kiezers die pleiten voor lagere onroerendgoedbelastingen een verband leggen met de waarschijnlijkheid van verminderde lokale publieke diensten.

• De onroerendgoedbelasting als vermogensbelasting: De onroerendgoedbelasting is een vorm van vermogensbelasting en heeft de standaardproblemen die daarbij horen. Specifiek kan men meer vermogen hebben — bijvoorbeeld door een stijging van de waarde van de woning, het bedrijf of de pensioenrekening — zonder direct over het inkomen te beschikken om een hoger niveau van belastingen te betalen. Hierdoor vormen oudere kiezers, die vaak een hoger opgebouwd vermogen hebben (deels in de vorm van overwaarde op hun woning) maar een lager huidig inkomen, een politiek machtige en sympathieke groep in de strijd om de onroerendgoedbelasting te verlagen of af te schaffen.

• De paradox van woningwaarde: Als de onroerendgoedbelastingen worden verlaagd of afgeschaft, dalen de kosten van het bezitten van een woning. (Stel u bijvoorbeeld voor dat u de garantie had dat het dak, de buitenkant, de oprit, de loodgietersinstallatie en de HVAC-systemen in uw huis nooit gerepareerd of vervangen hoefden te worden; dit zou ook leiden tot een daling van de kosten van het bezitten van een woning.) Bij lagere kosten voor het bezit stijgt de marktwaarde van de woning. De ironische uitkomst is dus dat hogere huizenprijzen ertoe leiden dat kiezers onroerendgoedbelastingen willen beperken of intrekken, wat vervolgens leidt tot nog hogere huizenprijzen. Bovendien zullen de huidige huiseigenaren, die al hebben geprofiteerd van hogere woningwaarden, verder profiteren, terwijl het bezitten van een woning voor potentiële toekomstige kopers nog kostbaarder wordt.