Werkt het Georgisme? Vijf jaar later

Hallo, ik ben Lars Doucet, auteur van de boekrecensie van Progress and Poverty van Henry George die de eerste ACX-boekrecensiewedstrijd won, evenals de drieluik-gastserie "Werkt het Georgisme?". Er is sindsdien veel gebeurd, waaronder het aannemen van wetten die grondwaardebelasting (LVT) mogelijk maken in twee Amerikaanse staten dit jaar, en de verkiezing van LVT-vriendelijke nationale leiders in het Verenigd Koninkrijk en Zuid-Korea. Wat mij betreft: ik werk nu fulltime voor het Center for Land Economics en schrijf voor de Progress & Poverty substack.

Ik wil reflecteren op wat ik vijf jaar geleden schreef: waar ik gelijk over had, waar ik van mening ben veranderd en wat de vooruitzichten voor LVT zijn in 2026. Maar eerst volgt een korte samenvatting voor wie niet weet waar ik het over heb of een opfrisser nodig heeft.

I. Vooruitgang en Armoede

In 2021 schreef ik een boekrecensie voor ACX over het boek Progress and Poverty, het magnum opus van de beroemde 19e-eeuwse econoom en populist Henry George. Als ik het boek in één zin zou moeten samenvatten, zou dat zijn: armoede en rijkdomsongelijkheid lijken op een perverse manier gekoppeld aan vooruitgang, de huur is te hoog, en dat komt allemaal door grond.

George betoogt dat armoede paradoxaal genoeg toeneemt naarmate er vooruitgang is. Omdat de materiële omstandigheden verbeteren, kunnen grondeigenaren meer huur vragen voor locatievoordelen die zij zelf niet hebben gecreëerd. Mensen die meer verdienen dan het lokale gemiddelde salaris (bijv. software-engineers) kunnen deze trend bijbenen, terwijl anderen (leraren en servicemedewerkers) worden weggeprijsd uit de woningen die ze huren. Uiteindelijk kunnen zelfs gezinnen uit de hogere middenklasse moeite hebben om diensten zoals kinderopvang te betalen, omdat kinderopvangbedrijven meer moeten rekenen om de bedrijfsruimte en de lonen van werknemers te kunnen betalen. Grondeigenaren, in plaats van de eigenaren of werknemers van de kinderopvang, strijken het grootste deel van de prijsstijgingen op die ouders betalen.

Henry George's oplossing is de grondwaardebelasting, of LVT (Land Value Tax). In haar ideale vorm zou deze belasting de jaarlijkse huurwaarde van de grond vastleggen en herverdelen; dat wil zeggen, de recurrente waarde van de grond, exclusief de waarde van gebouwen of andere verbeteringen daarop. In de praktijk lijkt dit sterk op een conventionele onroerendgoedbelasting gecombineerd met een "universele vrijstelling voor gebouwen". Opvallend is dat George niet alleen voorstander is van een grondwaardebelasting, maar ook tegenstander is van belastingen op zowel arbeid als kapitaal.

George stelde verder de "enkelbelasting" (single tax) voor: een beleid waarbij grond wordt belast tegen haar volledige jaarlijkse huurwaarde, en LVT de enige belasting is [1]. Hoewel de haalbaarheid van de enkelbelasting onder economen controversieel blijft, is de grondwaardebelasting zelf verrassend breed geaccepteerd door economen van links, rechts en uit het midden als het ideale belastingbeleid. De mainstream kritiek richt zich voornamelijk op praktische en politieke zorgen.

Na de bekendmaking van de resultaten van de recensiewedstrijd werd ik overspoeld met vragen van ACX-lezers, wat leidde tot de drie vervolgartikelen. Na publicatie heb ik alle vier de artikelen geplaatst op de website www.gameofrent.com en ze later samengevoegd in een boek, Land is a Big Deal.

Dit is wat er sindsdien is gebeurd.

II. Het momentum voor LVT groeit

Vijf jaar geleden was LVT voornamelijk een hypothetisch idee waarover werd gedebatteerd op blogs. Vandaag de dag is er het meeste wetgevende momentum in decennia. Veel staten hebben dit jaar wetsvoorstellen ingediend, en Virginia en Kentucky namen in april wetten aan die LVT mogelijk maken. Deze wetten stellen gemeenten in staat om te kiezen voor een split-rate onroerendgoedbelasting, waarbij de belastingtarieven voor gebouwen worden verlaagd en die voor grond worden verhoogd. Mijn organisatie, het Center for Land Economics, beheert een openbare wetgevingstracker met een interactieve kaart om deze trends te volgen.

Virginia en Kentucky waren de grote winnaars van het wetgevende seizoen van 2026. Er komen echter nog grotere kansen aan. In de staat Washington werkt mijn organisatie samen met het Sightline Institute aan een komend LVT-wetsvoorstel. Ondertussen heeft gouverneur Hochul in New York de bevoegdheid voor steden uitgebreid om land value capture te gebruiken voor de financiering van nieuwe transitstops, een instrument dat kan worden ingezet voor de nieuwe uitbreiding van de metro (Inter-Borough Expressway, IBX). We werken samen met het Niskanen Center, het Center for Public Enterprise en het Institute for Progress om dit idee om te zetten in een echt beleidsvoorstel.

De interesse in grondwaardebelasting is niet beperkt tot de Verenigde Staten. Het VK heeft onlangs een nieuwe premier gekozen, Andy Burnham, die al lang openlijk pleit voor een grondwaardebelasting, en Zuid-Korea deed hetzelfde vorig jaar met de verkiezing van president Lee Jae Myung. Daarnaast voerde de Duitse deelstaat Baden-Württemberg in januari 2025 een nieuwe LVT in die een daaropvolgende rechtszaak overleefde. Hoewel we onze verwachtingen matigen (het effectieve belastingtarief van de Duitse LVT is vrij laag, en het blijft te zien hoe ambitieus de administraties van Burnham en Lee zullen zijn), is het duidelijk dat LVT geen obscuur idee meer is, nationaal noch internationaal.

Ten slotte geloven velen nu dat de economische effecten van AI-ontwikkelingen de steun voor LVT en het Georgisme in het algemeen kunnen versnellen. Terwijl nieuwe AI-miljonairs de grondprijzen in San Francisco en Seoel opdrijven, betoogt Adam Ozimek dat grond de winnaar zal zijn in het tijdperk van AI. Evenzo roept Aksel Sterri, medeoprichter van de Noorse Effective Altruist-thinktank Langsikt, op tot een expliciet Georgistisch kader voor het begrijpen van het AI-tijdperk. (Ik ben zelf ook Noor; zie mijn stuk over de eeuwoude Georgistische traditie van Noorwegen in het beheer van natuurlijke hulpbronnen voor meer context over waar Aksel op doelt.)

Dus, wat heb ik geleerd?

III. Mijn theorie over verandering was onjuist

Ik dacht vroeger dat LVT-voorstanders eerst de consensus onder het volk en de elite moesten veranderen voordat ze konden overgaan tot het saaie uitvoeringswerk. Nu realiseer ik me dat het saaie uitvoeringswerk juist voorafgaat aan, en zelfs leidt tot, het veranderen van de consensus.

Overgewaardeerd: het winnen van online discussies

Als je terugkijkt naar de reacties op de oorspronkelijke serie, zie je me proberen op elke zorg in te gaan en in de val lopen wanneer iemand me meesleurt in een tendentiële discussiedraad van tientallen reacties diep. Deze eindigden soms in een verklaring van de gesprekspartner dat zij "precies het soort persoon zijn dat Georgisten moeten overtuigen!".

Sindsdien heb ik geleerd dat overdreven actieve online "toetsenbordrijders" de minst belangrijke mensen zijn om te overtuigen. De belangrijkste mensen zitten in je lokale gemeenteraad of staatslegislatuur. Bovendien ben je, in plaats van tijd te verspillen aan moeilijke gevallen of gekozen functionarissen die onverzettelijk zijn tegenover je ideeën, veel beter af door mensen te vinden en samen te werken met mensen die al geïnteresseerd zijn in je principes. Dit betekent vaak dat je je eigen stad of staat tijdelijk moet opgeven en in plaats daarvan een "slaag overal"-strategie nastreeft.

Beleid veranderen waar mensen dat willen veranderen, is ook de manier om het "cold start-probleem" te overwinnen: wanneer iemand je idee leuk vindt, maar eerst wil zien dat iemand anders het succesvol implementeert. In plaats van te proberen de risico-aversie van die persoon te veranderen, zoek je iemand die avontuurlijk genoeg is om iets nieuws te proberen en werk je eerst met diegene samen. Dit creëert casestudies die je kunt gebruiken als sociaal bewijs voor de tweede, voorzichtiger golf van hervormingen.

Ik heb ook gemerkt dat veel online en academische bezwaren enigszins imaginair zijn. Wanneer je met mensen in functie praat, zijn hun bezwaren ofwel geheel anders dan die op sociale media, of ze staan verrassend open voor overtuiging als je geduldig luistert en een helder argument presenteert dat wordt ondersteund door data en onderzoek.

Dit brengt me bij...

Ondergewaardeerd: het huiswerk voor beleidsmakers doen

Geen enkele politicus ter wereld heeft de tijd of neiging om onafhankelijk jouw filosofie te bestuderen, alle argumenten hiervoor te absorberen, een reeks empirische en theoretische onderzoeken te evalueren, de effecten op hun lokaliteit te modelleren, alle mogelijke bezwaren te voorzien en te beantwoorden, en dat vervolgens te verpakken in een net pakket compleet met PowerPoint-presentaties, strakke grafieken, interactieve websites en een handig, printbaar "one-pager" document om aan geïnteresseerden uit te delen.

Weet je wie dat allemaal kan doen? Jij.

Sommige mensen raken bijvoorbeeld in de war over grondwaardebelasting; ze denken dat het eigenwonenden in eengezinswoningen zal ruïneren, of dat ik hen persoonlijk te pakken wil hebben, omdat alle grondwaarde in de stad zich logischerwijs direct onder hun specifieke woning bevindt. Dit is geen onenigheid over waarden of mechanismen, maar een simpel misverstand over wat grondwaarde is en waar deze het meest geconcentreerd is.

Het eerste wat ik doe om mensen van dit idee af te brengen, is wijzen op hoeveel grondwaarde in een typische Amerikaanse stad geconcentreerd is in de binnensteden, en hoe sterk die waarde afneemt in de buitenwijken. We doen dit met CivicMapper, onze gratis open-source 3D-visualisator die lokale getaxeerde grondwaarden op een kaart plaatst.

• Hier is Washington, D.C.
• Hier is Austin, Texas.
• Hier is Seattle, Washington.

Niet alle steden zien er hetzelfde uit en niet alle taxaties zijn van gelijke kwaliteit, maar je ziet overal dezelfde basispatronen. Grond in het stadscentrum is veel, veel meer waard dan in de buitenwijken.

Vervolgens laten we mensen zien hoeveel van die hoogwaardige grond wordt gebruikt voor extreem laagwaardige doeleinden, zoals openbare parkeerterreinen. Kijk naar Houston, waar meer dan 3,5 miljard dollar aan grondwaarde vastzit in alleen al openbare parkeerterreinen [2]. En nee, dat is niet alleen in Texas; kijk naar Portland, Oregon.

We kunnen zelfs inzoomen en laten zien hoeveel van die parkeerterreinen zich bevinden in de meest waardevolle gebieden, zoals het centrum van Houston, dat alleen al bijna een half miljard dollar waard is. Dit zijn precies de plekken waar het het meeste zin heeft om ontwikkeling te concentreren.

Nadat we hebben vastgesteld dat grond een grote zaak is (Land Is a Big Deal) en dat we het verspillen, maken we de berekening en bouwen we een model van wie wint en wie verliest onder een inkomstenneutrale verschuiving naar grondwaardebelasting, of een "Universele Vrijstelling voor Gebouwen". Hiervoor gebruiken we LVTShift, een gratis open-source Python-bibliotheek die wordt beheerd door het Center for Land Economics. In de meeste van onze modellen zijn de grootste verliezers onbebouwde grond en openbare parkeerterreinen, terwijl de typische mediane eigenaar van een eengezinswoning tot de netto winnaars behoort.

Naast het maken van berekeningen zoeken we naar overtuigende verhalen. In een rapport over Cincinnati, dat we hebben samengesteld met het Notre Dame Student Policy Network, illustreren we hoe conventionele onroerendgoedbelastingen diegenen straffen die vastgoed verbeteren en investeren in de stad door woningen en bedrijven te bieden, terwijl zij die onbebouwde percelen of parkeerterreinen bezitten worden beloond voor het onbenut laten van de grond.

Een vergelijkbare vergelijking zien we in ons rapport over Spokane, Washington. Percelen met huizen erop betalen meer dan zeven keer zoveel per vierkante meter grond als een onbebouwd perceel, hoewel alle grond hetzelfde is bestemd en vergelijkbaar gelegen is.

We hebben deze methodologie opgebouwd vanuit eenvoudige beginstappen door met mensen te praten, dingen te proberen, van onze fouten te leren en onze aanpak te verfijnen. Uiteindelijk hebben we alles wat we leerden samengevat in een concreet politiek draaiboek getiteld Enacting Land Value Return in Your Hometown, dat we als gids voor anderen hebben gepubliceerd.

Dit draaiboek leidt nu tot successen. Een van onze activisten, Jackson Arnold (lid van het Abundance Network), wilde LVT implementeren in zijn geboortestad Louisville, Kentucky. Hij nam contact met ons op, sloot zich aan bij de OpenAVMKit Discord [3] en volgde het draaiboek van begin tot eind, tot het punt dat er een wetsvoorstel werd aangenomen in zijn staatslegislatuur. We proberen nu uit te zoeken hoe we meer "Jackson Arnolds" kunnen inspireren en ondersteunen.

Waar de eerste golf van LVT-fans lokale burgers waren, trekken we nu de aandacht van wetgevers. Het meest prominente voorbeeld is Bill Blessing, een Republikeinse senator uit Ohio en voorzitter van het Ways and Means Committee, die dit jaar een amendement op de grondwet van Ohio heeft ingediend om lokale opt-in LVT te legaliseren.

Dat is allemaal erg spannend. Maar we moeten onszelf nog één vraag stellen voordat we ons laten meeslepen.

IV. Werkt het Georgisme?

Mijn driedelige artikelserie was gestructureerd als een onderzoek naar de drie meest voorkomende bezwaren tegen het Georgisme. We moeten deze opnieuw bekijken en zien waar we nu staan. De drie bezwaren waren:

1. Grond is in de moderne economie geen grote factor meer.
2. Grondwaardebelasting zal simpelweg worden doorberekend aan huurders.
3. De waarde van grond kan niet nauwkeurig apart van gebouwen worden getaxeerd.

1. Is grond een grote factor?

In deel 1, Is Land A Big Deal?, heb ik de theorie dat grond niet belangrijk is getoetst aan verschillende hypothesen. Een van de bevindingen was dat extreem hoge stedelijke vastgoedprijzen voornamelijk werden gedreven door waardestijging van de grond, en dat grond een groot en gestaag groeiend aandeel had in bankleningen [4]. Het middelpunt van het artikel was een oorspronkelijke schatting van de totale grondwaarde van de Verenigde Staten, die veel groter was dan velen hadden verwacht. Hoewel deze schatting tekortschoot voor wat een "enkelbelasting" zou vereisen, was het nog steeds groot genoeg om velen te overtuigen dat LVT onterecht was afgedaan als een onserieus beleidsvoorstel.

Dit artikel is van de drie het best verouderd, maar ik heb nog enkele updates.

Korea is een grote factor

Als grond een grote factor is in de VS, dan is het een nog grotere factor in Zuid-Korea. Daar zijn alle voorwaarden aanwezig voor een nationale LVT en is er genoeg grondwaarde om een volledige enkelbelasting of andere ambitieuze projecten zoals een Universeel Basisinkomen (UBI) te benaderen. Uit mijn stuk UBI Advocates should watch South Korea blijkt het volgende:

Voor het slagen van UBI of LVT moeten ze eerst ergens slagen... daarom, als je wilt dat UBI of LVT slaagt, moet je de wereld afzoeken naar een plek waar deze twee beleidsmaatregelen het meest:

• Economisch haalbaar zijn;
• Technisch haalbaar zijn;
• Politiek mogelijk zijn;
• Sociaal en politiek urgent zijn.

Die plek is Zuid-Korea.

Zuid-Korea heeft de hoogste verhouding tussen grondwaarde en BBP in de gehele OECD, ruim boven de 500%. Ter vergelijking: de cijfers uit mijn eigen schattingen van de totale grondwaarden in de VS — die de verwachtingen van veel lezers overtroffen — waren slechts 200% van het BBP. Mijn eerste instinct was dat de Koreaanse grondwaarden een tijdelijke, anomale bubbel moesten weerspiegelen. Echter, de langetermijnverhoudingen tussen grondwaarde en BBP over de afgelopen 50+ jaar schommelden rond de 400%, en de huidige waarden zijn zelfs niet het absolute hoogtepunt, dat rond de 600% ligt. Primaire grond is simpelweg zo waardevol en schaars in Zuid-Korea.

Waar komen deze grondwaardecijfers vandaan? Het blijkt dat Zuid-Korea een van de best georganiseerde systemen voor grondwaardering ter wereld heeft, ondanks het feit dat ze geen grondwaardebelasting hebben. Kortom, LVT in Zuid-Korea zou enorme inkomsten kunnen genereren. Grond wordt al jaarlijks per individueel perceel gewaardeerd, de huidige president staat positief tegenover LVT, en de urgentie voor sociaaleconomische hervormingen is in Zuid-Korea nog nooit zo hoog geweest. Hoewel er nog ontmoedigende politieke obstakels zijn, maakt het voorbeeld van Zuid-Korea duidelijk dat grond, zo te zien, een nog grotere factor is dan ik oorspronkelijk dacht.

Vervolgens behandel ik enkele tegenargumenten voor de "Land is a Big Deal"-these die ik de vorige keer niet volledig heb geadresseerd.

Hoe zit het met zonering (Zoning)?

Een argument dat vaak in discussies opkwam was: "Alles wat we moeten doen om de woningcrisis op te lossen is upzoning" (het wijzigen van bestemmingsplannen om hogere dichtheid toe te staan). Ik ben het er zeker mee eens dat upzoning noodzakelijk is, maar ik ben het er niet mee eens dat het voldoende is.

Ten eerste weerlegt de geschiedenis de hypothese dat upzoning voldoende is voor betaalbaarheid. Als upzoning alles is wat we nodig hebben, zouden we geen woningbetaalbaarheidscrisissen moeten zien vóór de invoering van zonering (wat pas in de jaren 1920 volledig werd ingevoerd). In plaats daarvan zien we het tegenovergestelde. De Georgistische beweging zelf ontstond uit een enorme woningcrisis aan het eind van de 19e eeuw, decennia voordat zonering wijdverspreid was.

Ten tweede is niet elke locatie in gelijke mate beperkt door zonering. Michael Wiebe heeft een artikel geschreven over een recent onderzoek dat de impliciete "zoneringsbelasting" van verschillende metropolen schat; daaruit blijkt dat San Francisco het meest beperkt is en steden als Cincinnati het minst.

Zelfs in steden als Cincinnati, die niet zo duur zijn als San Francisco, zijn er problemen. Het is makkelijk om concrete voorbeelden te vinden van de meest waardevolle grond die onbenut blijft, zelfs in de minst beperkte steden. We hebben Houston al laten zien (dat geen zonering heeft), maar kijk ook naar de openbare parkeerterreinen in het centrum van Cincinnati. Dit patroon van verspilde waardevolle grond is in bijna elke Amerikaanse stad te vinden.

We kunnen zien dat hoewel vier percelen dezelfde zonering delen, het gebouwcomponent van de onroerendgoedbelasting ervoor zorgt dat ze zeer verschillende belastingtaxaties per vierkante meter grond hebben. Het belastingsysteem straft het betaalbare woningcomplex actief voor de "misdaad" dat het dichter bebouwd is dan zijn buren.

Sommige LVT-sceptische YIMBY's (Yes In My Backyard) beweren ook: "Grond wordt al belast door de conventionele onroerendgoedbelasting, dus we hebben geen LVT nodig." Het probleem is dat YIMBY's over het algemeen tegen "impact fees" zijn (arbitraire extra kosten die lokale overheden opleggen aan nieuwe ontwikkelingen). Ik betoog dat het gebouwcomponent van een onroerendgoedbelasting wiskundig gezien tot hetzelfde neerkomt. Mijn positie is niet om een aanvullende LVT toe te voegen, maar om het effectieve belastingtarief op gebouwen te verlagen (of te elimineren) en tegelijkertijd dat op grond te verhogen.

Tot slot wil ik meer aandacht besteden aan andere manieren om grondwaarde te vangen dan LVT alleen, zoals via erfpachtovereenkomsten (ground rent leases). Jeff Fong heeft hierover een uitstekend stuk geschreven, Georgism through Land Leasing.

2. Kan grondwaardebelasting worden doorberekend aan huurders?

In deel 2, Can Landlords Pass Land Value Tax on to Tenants?, heb ik meer dan een dozijn papers gelezen over belastingincidentie en kapitalisatie-effecten. Het bewijs toonde overweldigend aan dat LVT niet wordt doorberekend aan huurders.

Ik heb sindsdien echter minstens één conditie gevonden waaronder LVT wél aan huurders kan worden "doorberekend": wanneer woningen wijdverspreid onderworpen zijn aan huurprijsbeheersing (rent control), en verhuurders een speciale vrijstelling krijgen om de huren te verhogen als directe reactie op belastingverhogingen.

Laten we de traditionele argumenten herhalen waarom LVT over het algemeen niet wordt doorberekend. Huren worden niet bepaald door de kosten of wensen van een verhuurder, maar door vraag en aanbod. De tegenovergestelde visie, de "cost plus"-theorie van huurprijzen, stelt dat verhuurders kosten reflexief doorberekenen. Maar als dat zo is, zouden ze dan huren niet ook moeten verlagen wanneer hun kosten dalen? Hypotheekrentes zijn in de afgelopen 40 jaar scherp gedaald, maar huren zijn in diezelfde periode gestegen. Ook verhuurders die hun panden volledig bezitten (en dus geen hypotheekkosten hebben) rekenen geen andere huren dan naburige verhuurders die nog steeds hun leningen afbetalen.

Deze condities gelden echter niet bij wijdverspreide huurprijsbeheersing. Als de heersende huur al ver onder ligt bij wat de markt zou betalen, en een verhuurder specifiek mag de huur verhogen met het bedrag van de belastingverhoging (terwijl dit nieuwe niveau nog steeds onder de echte markthuur ligt), dan wordt de belasting logischerwijs mechanisch "doorgestuurd". Dit lijkt het geval te zijn in Denemarken, volgens een paper uit 2024 van Nielsson, Wroblewski en Yding.

Zonder wijdverspreide huurprijsbeheersing in combinatie met een speciale belastingvoordeel voor verhuurders, ziet het beeld er anders uit. Om huren te verhogen als reactie op belastingen, moet de belasting op een of andere manier het aanbod van woningen beïnvloeden. Voor belastingen op gebouwen is dit mechanisme duidelijk: het vermindert de arbeid en het kapitaal dat wordt besteed aan de productie en het onderhoud ervan. Minder aanbod van gebouwen bij ongewijzigde vraag betekent hogere prijzen.

Grond wordt echter niet gebouwd. Grond is inelastisch in aanbod. Grondeigenaren "leveren" geen grond zoals arbeiders arbeid leveren; zij "on-leveren" grond door anderen uit te sluiten van het gebruik ervan. Het aanbod van gebouwen kan veranderen als reactie op een belastingwijziging, maar het aanbod van grond kan dat niet.

Hoewel de bevinding van Nielsson et al. me doet twijfelen aan een oudere Deense paper die ik in mijn tweede artikel citeerde, denk ik niet dat ze een overtuigend algemeen argument hebben buiten deze specifieke condities. Een verklaring die mij zou overtuigen, zou antwoorden moeten hebben op deze vier vragen:

1. Waarom verlagen verhuurders de huren niet wanneer hun operationele kosten dalen?
2. Wanneer verhuurders dreigen de huren te verhogen als reactie op een toekomstige grondwaardebelasting, waarom doen ze dat dan niet gewoon nu al? Waarom moeten ze wachten tot de belasting is ingevoerd?
3. Waarom trekken projectontwikkelaars alle beheerskosten (waaronder zowel grondwaardebelastingen als conventionele onroerendgoedbelastingen) af van hun netto operationele inkomen, wat volledig wordt gekapitaliseerd in een lagere aanbiedingsprijs in hun discounted cash flow pro-forma's?
4. Zullen huren/huizenprijzen, ceteris paribus, stijgen of dalen als reactie op het plotseling afschaffen van alle onroerendgoedbelastingen in een jurisdictie?

Ik heb altijd toegegeven dat het onderzoek naar conventionele onroerendgoedbelastingen gemengder is geweest. Mijn verstandhouding is dat lokale resultaten in die gevallen afhangen van hoe responsief het aanbod van gebouwen is voor marginale belastingwijzigingen, wat per plek aanzienlijk verschilt. In een zeer NIMBY-gebied waar nooit iets wordt gebouwd, zal een belastingwijziging waarschijnlijk geen effect hebben op het lokale aanbod.

3. De waarde van grond bepalen

In deel 3, Can Unimproved Land Value be Accurately Assessed Separately from Buildings?, heb ik onderzocht hoe taxateurs en academici de grondwaarde schatten. Mijn conclusie was: "Het is zeer plausibel, maar geen absolute zekerheid. Maar als het bezwaar is dat het fundamenteel onmogelijk is, dan is dat onjuist."

Dit artikel is het minst goed verouderd — niet omdat mijn conclusie drastisch is veranderd, maar omdat ik nu fulltime onderzoek doe naar onroerendgoedbelastingen en taxatiemethodieken, wat me een veel beter inzicht heeft gegeven in de details.

Kijk naar Zuid-Korea

Zuid-Korea is het bewijs dat een land dit efficiënt en regelmatig op nationale schaal kan doen. In mijn artikel How to Value Land: Korean Style beschrijf ik dat Zuid-Korea elk jaar al haar grond waardeert — specifiek de grondwaarde, niet alleen de totale waarde — tot op het individuele perceel, en de hele operatie in vijf maanden afrondt.

Dit is georganiseerd als een gezamenlijke inspanning van de nationale en lokale overheden. De nationale overheid is verantwoordelijk voor 500.000 "standaardpercelen", die representatief zijn voor een bepaald type in een bepaald gebied. In bijna alle gevallen krijgt elk standaardperceel minstens twee individuele taxaties, en deze definitieve waarderingen worden aan lokale overheden overhandigd als referentiepunten. De lokale overheden zijn vervolgens verantwoordelijk voor de waardering van alle andere percelen in hun jurisdictie. Deze top-down en bottom-up samenwerking combineert lokale kennis met centrale ondersteuning en standaardisatie.

Het Koreaanse voorbeeld laat zien dat veel argumenten tegen de haalbaarheid van grondwaardering provinciaal zijn. In Wales, waar een grondwaardebelasting wordt overwogen, concludeerden consultants dat het lastig was, maar geen van hen onderzocht het Koreaanse systeem in detail. Ook Sam Watling, die in Works in Progress schreef over het falen van LVT in het VK in het begin van de 20e eeuw, beweerde dat een "pure" grondwaardebelasting nooit is geïmplementeerd en dat waardering praktisch onmogelijk is. Dit wordt weersproken door historische voorbeelden en het huidige succes van Zuid-Korea.

Geen enkel "magisch algoritme"

Voor wie een achtergrond heeft in data science: datakwaliteit en een strakke organisatie zijn veel belangrijker dan welke geavanceerde voorspellende methode je ook kiest.

Ten eerste heb ik geleerd dat er een enorme kloof is tussen de academische wereld en de wereld van werkende taxateurs. Academici zijn geobsedeerd door r-squared statistieken en multivariate regressievergelijkingen; taxateurs zijn geobsedeerd door of de nieuwe schetsen van een buurt zijn geüpload of of de softwareleverancier (CAMA [10]) eindelijk een bug heeft gefixt.

Ik heb geprobeerd deze kloof te overbruggen. Mijn serie Mass Appraisal for the Masses helpt buitenstaanders taxateurs te begrijpen, en mijn open-source Python-bibliotheek OpenAVMKit helpt taxateurs academische machine learning-modellen te begrijpen en te gebruiken.

Ten tweede leg ik in Amateurs talk Algorithms, Professionals talk Data Cleaning uit dat het belangrijkste wat een kantoor kan doen om resultaten te verbeteren, het controleren van data op ongeldige en anomale verkopen is, evenals foutief gemeten of niet-waargenomen kenmerken van gebouwen.

Ten derde ben ik van mening veranderd over de cost approach (kostenbenadering) en geloof ik nu dat deze in principe prima is. De kostenbenadering schat de waarde van een gebouw door constructiekostentabellen te gebruiken en vervolgens afschrijvingen toe te passen op basis van leeftijd en conditie. De in de VS gangbare "sales-adjusted cost approach" levert redelijke grondwaarden op als bijproduct, mits correct uitgevoerd.

Ten vierde ontdekte ik in How Georgists valued land in the 1900s een methode die aan het begin van de eeuw populair was: het Somers-systeem. Hun geheim? Ze vroegen mensen simpelweg wat de grondwaarden waren. Facilitatoren hielden bijeenkomsten waarbij lokale bewoners hun mening gaven over relatieve grondwaarden, straat voor straat. De hele groep discussieerde tot er consensus was. Dit systeem was geoptimaliseerd voor maximaal draagvlak in de gemeenschap, omdat de waardering voortkwam uit feedback van burgers.

Ten vijfde ontdekte ik dat zelfs verrassend grove methoden voor grondwaardering kunnen werken. In de late 19e eeuw voerde de Duitse kolonie in Qingdao, China, een agressieve belasting in op de onverbeterde waarde van grond. De methode was simpel: de stad werd opgedeeld in belastingdistricten die volgens lokale bewoners van vergelijkbare waarde waren, en aan alle percelen binnen zo'n district werd hetzelfde vlakke grondwaardetarief toegekend.

Dit leidt me tot de overtuiging dat de belangrijkste kenmerken van een goede grondwaardering zijn:

• Breed de marktwaarde volgen en up-to-date blijven.
• In overeenstemming zijn met lokale verwachtingen van gezond verstand.
• Lokaal uniform zijn voor vergelijkbaar gesitueerde en bestemde grond.

Horizontale Uniformiteit

Een adjunct-hoofdtaxateur vertelde me dat klachten over ongelijke waarderingen van naastgelegen percelen goed voor 40% van het jaarlijkse protestvolume van zijn kantoor uitmaken. We ontdekten exact dit soort horizontale ongelijkheden in ons rapport over Baltimore, Maryland. Onbebouwde percelen werden tegen nominale tarieven gewaardeerd, terwijl direct daarnaast gelegen percelen met bebouwing per vierkante meter tien keer meer betaalden voor de grond. Dit zorgde voor een grote subsidie voor eigenaren van onbebouwde percelen en verschoof de belastingdruk naar huiseigenaren en bedrijven.

Een andere veelvoorkomende fout is het misbruiken van de "allocatiemethode", waarbij grond een vast percentage van de totale vastgoedwaarde krijgt (bijv. 20%). In plaats van dit percentage toe te passen op de mediane prijs in de buurt, vermenigvuldigen sommige taxateurs de individuele getaxeerde waarde van elk perceel met dit vaste percentage. Hierdoor springen de grondwaarden scherp van perceel naar perceel, zelfs als ze dezelfde grootte, zonering en locatie hebben.

Houd waarden up-to-date

De grootste fout bij grondwaardering is het niet up-to-date houden van de waarden. "Gelijk en uniform" betekent dat alles volgens dezelfde consistente regel gewaardeerd moet worden. Als waarden echter al twintig jaar niet zijn bijgewerkt, hebben ze geen enkele relatie meer met wat de markt momenteel betaalt.

Er is geen beter voorbeeld van de kosten van verouderde waarderingen dan de intrekking van de LVT in Pittsburgh. Pittsburgh had historisch een split-rate onroerendgoedbelasting. Echter, lang uitgestelde waarderingen gevolgd door een slecht geïmplementeerde herwaardering veroorzaakten een belastingrevolte. De belastingbetalers kregen een "sticker shock" omdat ze gewend waren dat waarden nooit veranderden. Bovendien was de lokale overheid afhankelijk geworden van een externe leverancier en was de communicatie slecht.

Herwaardering lijkt alleen ontmoedigend voor dezelfde reden als sporten na een decennium van inactiviteit. Hoe vaker je herwaardeert, hoe sneller je fouten in je data en bugs in je proces opmerkt en herstelt. Je krijgt een betere nauwkeurigheid en horizontale uniformiteit.

Gelukkig is er hoop. Decennia na de intrekking van de LVT in Pittsburgh, werden leden van Pro-Housing Pittsburgh zo moe van de ongelijkheden dat ze OpenAVMKit gebruikten om hun eigen waarderingen te genereren. Ze bewezen dat hun waarden de marktwaarde nauwkeuriger volgden dan de verouderde officiële cijfers.

V. Waarom verdween het historische Georgisme?

Het korte antwoord is: auto's.

Het langere antwoord is dat Amerika een natie is met een "frontier-mentaliteit" die haar frontier (grensvlak) is verloren.

De frontier was altijd Amerika's antwoord op het grondprobleem: "Werk hard, spaar geld en koop goedkope grond met veel kansen, zoals ik deed." Toen de eerste frontier sloot, ontstond de eerste Gilded Age, met de schaarste en ongelijkheid die Henry George tot actie aanzetten.

In de eeuw die volgde, uitvonden we de auto en daarmee het vermogen tot sprawl (stedelijke uitbreiding). In plaats van dicht bij je werk te wonen en te vechten om schaarse ruimte onder drukkende grondhuren, kon je een goedbetaalde baan in de stad houden maar goedkoop in de buitenwijken wonen. De kracht van sprawl nam de druk op grondhuren voor ongeveer een eeuw weg.

Natuurlijk had sprawl een prijs — inefficiënt landgebruik, milieuschade, fossiele brandstoffen, zwakke gemeentefinanciën en redlining — en het had natuurlijke limieten, omdat reistijden maar beperkt kunnen zijn. Amerika was echter bereid die kosten te betalen. Helaas is de tweede frontier nu effectief gesloten. De druk loopt weer op, en we bevinden ons in wat historici de "Tweede Gilded Age" noemen.

VI. Ik supposeer dat dit nu mijn leven is

Alles ging zo snel. Na mijn LVT-artikelen explodeerde mijn social media. Bekende persoonlijkheden zoals Noah Smith, Vitalik Buterin en Scott Alexander steunden mijn boek. Ik kreeg telefoontjes van prominente schrijvers en politici. Scott gaf me een onderzoeksbeurs van ACX om grondwaardering te bestuderen, wat leidde tot een kans bij een venture-backed startup voor vastgoedwaardering.

Toen, amper een jaar later, sloeg het noodlot toe. Op 20 oktober 2023 liep mijn 7-jarige zoon, Nikolas, tijdens een routineonderzoek een catastrofale hersenbeschadiging op, waardoor hij zwaar gehandicapt raakte en constante, intensieve zorg nodig had. We waren verbijsterd en gegrepen door verdriet. Overnight werden mijn vrouw en ik fulltime verzorgers, terwijl we onze andere twee kinderen opvoedden, fulltime werkten en vochten tegen het medische verzekeringscomplex om faillissement te voorkomen. Op 8 november 2024 overleed Nikolas plotseling aan een hartstilstand. Ik stopte bij de startup en met bijna alles in mijn leven.

Ik was veertig jaar oud en was mijn geliefde zoon verloren. Ik had geen idee wat ik nu moest doen. Dat was het moment dat ik een telefoontje kreeg van Greg Miller.

Greg had eerder contact met me gezocht toen hij bij het federale Department of Housing and Urban Development (HUD) werkte, vlak na de bosbranden in Lahaina, Hawaii. Hij wilde praten over beleid om "rampenspeculanten" tegen te gaan die misbruik maken van het verdriet van families om hun grond goedkoop op te kopen.

Greg was inmiddels het hoofd geworden van de Tom Johnson Foundation. Zijn pitch was dat wij, met mijn theoretische en technische achtergrond en zijn beleidskennis en netwerk, aanzienlijke vooruitgang konden boeken in het implementeren van LVT-beleid in de VS. Ik zei ja.

We doopten de Tom Johnson Foundation om tot het Center for Land Economics (CLE) en herstartten de Progress and Poverty substack. De resultaten hiervan zijn hierboven beschreven. Greg Miller was er voor me in het donkerste moment van mijn leven. Ik zal hem eeuwig dankbaar zijn.

VII. Het gaat er niet om wie je kent, maar wie jou kent

Dit alles begon met het schrijven van blogposts. Om één lokale grondwaardebelasting in de VS te implementeren, moeten veel sterren op één lijn staan: een jurisdictie met overwindbare juridische barrières, redelijke grondtaxaties, een overtuigbare lokale overheid en een gemotiveerde lokale activist. Als je die speld in de hooiberg met blote handen zoekt, vind je hem nooit. Maar als je een magneet gebruikt, vindt de speld jóú.

Ik had dit nooit kunnen bereiken zonder de mensen die me hebben geholpen. En ik had die mensen nooit zelf kunnen vinden, want ik wist niet wie ik moest benaderen. In plaats daarvan benaderden zij mij. Niet omdat ik rijk of beroemd ben, maar omdat ik een boekrecensie schreef voor een wedstrijd en veel mensen die leuk vonden.

Waarom vonden ze het leuk? Waarom nam zoveel mensen contact met me op? Ik denk niet dat het is omdat ik bijzonder slim of overtuigend ben. Ik denk dat mijn artikelen aansloegen omdat ik woorden gaf aan iets waar veel mensen al over nadachten.

VIII. Waarom dit mij aangaat

Toen mijn zoon stierf, dacht ik veel na over wat ik uit het leven wilde en of ik dit LVT-project niet gewoon moest opgeven.

Toen dacht ik aan hoe AI de vastgoedprijzen opdrijft. Ik dacht aan politici in Texas en Florida die onroerendgoedbelastingen willen afschaffen, en de rampzalige effecten die dat zal hebben als er geen geloofwaardig alternatief komt. Ik dacht aan hoeveel jongeren zeggen dat ze het huwelijk en kinderen uitstellen tot ze een huis kunnen betalen. Ik dacht aan hoe mijn eigen huis bijna in waarde is verdubbeld, terwijl het zeker niet in betere staat is dan toen ik het kocht. Ik dacht aan hoe ik vandaag de dag nooit een huis zou kunnen betalen in de buurt waar ik ben opgegroeid.

Grond is een grote zaak.

Bij George, laten we er iets aan doen. Zo niet voor onszelf, dan voor alle kinderen die erop rekenen dat we de aarde met hen delen.

Oprecht,

Lars A. Doucet Center for Land Economics Progress & Poverty Substack

***

Voetnoten

[1] Hoewel de enkelbelasting in zijn tijd een gedurfd voorstel was, was het niet zo gewaagd als het vandaag zou klinken. In die tijd waren de overheidsuitgaven veel lager en sterk afhankelijk van tarieven, en was de moderne federale inkomstenbelasting nog niet ingevoerd.

[2] Dit is vrijwel zeker een onderschatting, omdat ons huidige algoritme vertrouwt op Open Street Map-tags, die we weten veel oppervlakteparkeerplaatsen missen.

[3] OpenAVMKit is onze open-source bibliotheek voor massale taxaties, die ook dient als gemeenschap voor gelijkgestemde technologen.

[4] Mike Bird, schrijver voor The Economist, behandelde dit onderwerp later in zijn boek The Land Trap.

[5] Voorheen de Robert Schalkenbach Foundation. Let op: het Progress and Poverty Institute moet niet worden verward met de Progress and Poverty Substack, die door ons (CLE) wordt beheerd.

[6] Ik spreek geen Koreaans en ben zeer dankbaar aan DeepL.

[7] Ministry of Land, Infrastructure, and Transportation (MOLIT).

[8] Dit zijn individuele taxaties, vergelijkbaar met wat in de Amerikaanse taxatiewereld "fee appraisals" wordt genoemd, in tegenstelling tot "mass appraisal".

[9] Dit is niet om te zeggen dat het Koreaanse systeem perfect is; een zoekopdracht in Koreaanse bronnen brengt klachten aan het licht, zoals dat officiële grondwaarderingen de werkelijke waarde zouden onderschatten of dat de mechanieken niet transparant zijn.

[10] Computer Aided Mass Appraisal (CAMA): softwarepakketten die taxateurs gebruiken; in feite geavanceerde databases met waarderingsfuncties.

[11] Fee appraisal: een individuele taxatie, meestal om een lening bij een bank te krijgen voor een pand dat je wilt kopen.

[12] Mass appraisal: het gelijktijdig waarderen van een grote groep panden, bijvoorbeeld voor overheidsbelastingen of vastgoedwebsites zoals Zillow.

[13] Dit is een versimpeling; procedures zoals het selecteren van de juiste grondeneenheid en het toepassen van hyperlokale correcties zijn weggelaten.

[14] Greg en ik hebben inmiddels een beleidsvoorstel tegen speculatie na rampen opgesteld.